Yönetici Sözleşmesi

 

PROFESYONEL SİTE / APARTMAN YÖNETİCİLİĞİ

HİZMET SÖZLEŞMESİ

1.         KONU

İşbu Sözleşme, EN GRUP YÖNETİM DANIŞMANLIK ORG. SAN VE TİC. ŞTİ. (Bundan sonra EN Grup Yönetim olarak anılacaktır) ile .............................. (Bundan sonra Müşteri olarak anılacaktır.) arasında imzalanmıştır. Apartman kat maliklerinin ...................... tarihli Genel Kurul toplantısında Yöneticinin dışarıdan seçilmesine karar verilmiştir. Kat Malikleri Kurulu’nun bu kararı uyarınca, ücret karşılığında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili mevzuat çerçevesinde ................................’nın Yönetim işinin EN GRUP YÖNETİM DANIŞMANLIK ORG. SAN VE TİC. ŞTİ. tarafından yapılması, işbu sözleşmenin konusunu oluşturmaktadır.

2.            TARAFLARA İLİŞKİN BİLGİLER

2.1          EN GRUP                               : EN Grup Yönetim Danışmanlık Organizasyon San. Ve Tic. LTD. ŞTİ.

Fatura Adresi                   : Büyükesat Mahallesi Koza Caddesi Özgür Apartmanı NO: 50/8 GOP. ÇANKAYA / ANKARA

Telefon-Faks No              : 0 (312) 437 75 90 – 0 (552) 279 75 90

E-posta                                : [email protected]

Yetkili kişi                          : Elif DİKMEN   

Vergi Dairesi                     : Cumhuriyet

Vergi Numarası                : 334 093 9137

2.2          Müşteri                               :             

Adresi                                  :

İmzaya Yetkili Kişi          :

Vergi Dairesi                     :

Vergi Numarası                :

İşbu Sözleşme Tarafları arasında yapılacak bildirimlerde yazılı usul esastır. Taraflar, haberleşme amacıyla yukarıda belirtilen ikametgâh adreslerini kullanabileceklerdir.

• Her iki taraf madde 2.1. ve 2.2.’de belirtilen adreslerini tebligat adresi olarak kabul etmişlerdir. Adres değişiklikleri usulüne uygun şekilde karşı Tarafa tebliğ edilmedikçe en son bildirilen adrese yapılacak tebliğ ilgili Tarafa yapılmış sayılır.

 

• Taraflar, yazılı tebligatı daha sonra süresi içinde yapmak kaydıyla elden teslim, posta veya posta kuryesi, faks veya e-posta ile bildirimde bulunabilir.

                EN GRUP TARAFINDAN SUNULACAK ÜRÜNLERİN TANIMLANMASI

3.1          En Grup tarafından Müşterilerin talep etmesi halinde Tam Profesyonel Yönetim hizmetleri verilir.

3.1.1      TAM PROFESYONEL YÖNETİM GÖREV VE SORUMLULUKLARI

Apartman ya da sitenin Genel Kurul (Kat Malikleri Kurulu) kararı ile apartman ve/veya Site Yönetiminin En Grup’ a verilmesine müteakip, En Grup ’un yetki ve sorumlulukları devreye girer.

En Grup Ana Yapı ile ilgili her türlü evrakı, belgeyi ( fatura, makbuz vs.) ilgili kanun ve mevzuatta belirlenen sürelere uygun olarak saklar, talep edilmesi halinde ve/veya gerektiğinde ilgililere sunar.

En Grup Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili diğer Mevzuatta belirtilen, yöneticinin yerine getirmekle yükümlü olduğu EK-A’ da belirtilen her türlü işlemi yerine getirmek zorundadır.

En Grup tarafından, kat maliklerinin yönetim programı web sitesine giriş için her bir kat malikine bir şifre verilir. Söz konusu kullanıcı adı ve şifre kullanılarak borç durumları yapılan ödemeler, duyurular ve apartmanın gelir-gider durumu tüm kat malikleri tarafından öğrenilebilir.

En Grup tarafından tüm kat maliklerine, talep edilmesi durumunda, bireysel hizmetler (çilingir, camcı, nakliye, yemek siparişi, sigorta, emlakçılık, ev temizliği, ev ilaçlama, ev dekorasyonu, perde, mobilya vs.) konusunda akredite edilmiş firmaların ürün ve/veya hizmetleri firma tarifesi üzerinden sağlanabilir.

Apartman toplantılarında hazır bulunulur, alınacak kararlar doğrultusunda işlemler yürütülür.

Gelir ve gider raporları düzenli olarak En Grup tarafından çıkartılır.

Kasa raporları gerekli görüldüğünde cari olarak En Grup tarafından talep edilmesi halinde çıkartılır.

Banka raporları aylık olarak En Grup tarafından çıkartılır.

Elektrik, su gibi sayaç borç takipleri En Grup tarafından yapılır.

Apartman ve/veya site bakım, onarım ve çevre düzenlemeleri konularında yönetim planı veya alınacak karar doğrultusunda yardımcı olunur.

Site müdürü, bahçıvan veya kapıcı SGK işçi giriş ve çıkış işlemleri En Grup tarafından yapılır.

Maaş bordroları ve ücret pusulaları hazırlanılır ve aylık bildirgeleri çıkartılıp En Grup tarafından SGK’ ya gönderilir.

Tam Profesyonel Yönetim seçeneği için ücretlendirme EK-C’ de yer almaktadır.

Ödemenin havale ile yapılması durumunda, ödeme makbuzunun En Grup yetkilileri tarafından tebliğ alınmasını müteakip hizmet verilmeye başlanır.

• ÖDEME ŞARTLARI VE ŞEKLİ

4.1.  En Grup’a ödeme bankadan havale şeklinde yapılır:

Söz konusu bedel, her ayın beşine (5.) kadar peşin olarak tahsil edilecek, En Grup Yönetim Danışmanlık Organizasyon San. Ve Tic. LTD. ŞTİ. ‘nin TR82 0006 4000 0014 2340 4860 69 IBAN no’lu hesabına yatırılacaktır. Her ayın yirminci (20.) gününde ödenmeyen ücretlerle ilgili olarak yazılı uyarıda bulunulacaktır. Uyarı kat malikleri tarafından göz önüne alınmaz ise En Grup, ödemeyen kat malikleri hakkında icra takibi yapmaya yetkilidir. Gerek görülürse, bu konu ile ilgili olarak bir avukata vekâlet verilebilecektir.

Tüm noter, posta, dava ve icra harç ve masrafları ile kırtasiye masrafları ile damga ve diğer vergi ve masraflar bina yönetimine aittir. Dava ve icralardan sonra karşı taraftan iade alınmasına karar verilerek tahsil edilen harç ve masraflar apartman ortak hesabına aktarılır.

İşbu sözleşmeden kaynaklı uyuşmazlıklarda, En Grup muhasebe kayıt ve defterleri dikkate alınacaktır.

• HAKLI NEDENLE FESİH

5.1. Kat maliklerinin yada kiracılarının anlaşamaması, şirketin aidat tahsilatı hususundaki tüm girişimlerinin sonuçsuz kalması,  müşterinin herhangi bir nedenle şirketin yönetim görevini yerine getirmesine engel olması sonucu yönetimin işlemlerinin kilitlenmesi vb. nedenlerin varlığı halinde; Şirket haklı sebeplerle sözleşmeyi tek taraflı fesih hakkına sahiptir.

5.2. Yönetim ücretinin işbu sözleşmenin 4. maddesinde belirtilen koşullarda ve zamanında kat malikleri tarafından Şirkete ödenmemesi halinde, Şirket; kat maliklerine yönetim ücretinin ödenmesi için yazılı uyarıda bulunur. Uyarı dikkate alınmaz ve ücret ödenmez ise, En Grup, Müşteri’nin temerrüde düştüğü tarihten itibaren iki (2) hafta içerisinde işbu sözleşmeyi haklı nedenle ve tek taraflı fesih hakkına sahiptir. Fesih sonucu, kat maliklerinin uğrayacağı zararlardan En Grup sorumlu olmayacaktır. İşbu Sözleşmenin feshi nedeniyle En Grup’ un yerine getirmekle sorumlu olduğu herhangi bir hizmetin zamanında verilememesi durumunda doğacak tüm zarar ve ziyandan kat malikleri sorumlu olacaktır.

5.3. Sözleşmenin herhangi bir nedenle feshi halinde;  kat malikleri sözleşmenin feshi tarihine kadar şirketin hak ettiği ücreti, Bina Yöneticiliği de yönetim ücretini apartman ortak hesabından ödemekle yükümlü olup fesih halinde Şirket, yönetim ücretinin tahsili için bunlardan birine başvurabilir. Ancak sözleşmenin herhangi bir sebeple feshi halinde; Müşteri, fesih tarihinden, sözleşmenin sona erdiği tarihe kadarki aylar için yönetim ücretinden sorumlu olmayacağından Şirket fesih tarihinden sonraki aylara ilişkin ücret talep edemez.

5.4. Yönetim işinin En Grup ‘a verilmesinden sonra kat maliklerinin bir kısmı veya çoğunluğun, sonradan Şirketi istememesi halinde ve yeniden Kat Malikleri Kurulunun toplanması talep edilirse, bu durumda, 634 sayılı Kanun’un 29. maddesine ait hükümler uygulanır.  Aksi halde (kanuna aykırı şekilde, zorla, tehdit ve şantaj yoluna gidilmesi durumunda) bina, Şirket’in bir dönem boyunca alacağı hizmet bedelini ödemeyi peşinen kabul ve taahhüt eder. Ödeme alındıktan sonra işbu sözleşme karşılıklı feshedilir.

5.5. En Grup işbu sözleşme ve onun ekleri hilafına taahhüdünü kısmen veya tamamen yerine getirmezse (mücbir sebep halleri hariç) veya aykırı hareket ederse, kat maliklerinin nedenleri açıkça belirtilen ihtarına rağmen aynı durumun devam etmesi halinde kat malikleri işbu sözleşmeyi feshetmeye hak kazanır. Kat malikleri haklı sebeple fesih nedeniyle uğramış olduğu zarar ve ziyanı En Grup ‘ dan talep ve dava etme hakkına haiz olacaktır.

5.6. Kat Malikleri, yönetim firmasının usulüne aykırı iş yapması, zimmetine para geçirmesi (yöneticinin işi yürütebilmesi için üzerinde bulundurduğu nakit avanslar hariç) sebeplerinden dolayı sözleşmeyi haklı nedenle, hizmet vermediği ayların ücretini ödemeksizin feshedebilirler. Bunun dışında keyfi nedenlerle fesih halinde sözleşme süresi sonuna kadar tüm ücretleri ödemeyi kabul ve taahhüt ederler.

6.            En Grup’ UN SORUMLULUĞU

6.1 İşbu sözleşme kapsamındaki hizmetlerden dolayı, En Grup tarafından alınan güvenlik önlemlerine rağmen En Grup’ un kusuru dışında meydana gelebilecek sorunlardan ve Müşteri’nin uğrayacağı zararlardan, internet hatlarında oluşabilecek problemlerden, ulusal iletişim altyapısından kaynaklanan sorunlardan (telefon şebekesi santralinden ve aktif cihazlarda meydana gelen arızalardan) genel ve özel elektrik kesintisi sonucu ortaya çıkan arızalardan kaynaklanan gecikme ve zararlardan En Grup sorumlu değildir. Ortaya çıkan zararlar için En Grup Yönetime başvurulamayacaktır.

6.2 Site ve/veya apartman yönetiminin En Grup tarafından devralınması ile birlikte, apartman ve/veya sitenin eski yönetimin borçlarından En Grup herhangi bir şekilde sorumlu tutulamaz.

7.            MÜCBİR SEBEP HALLERİ

7.1          En Grup’ un taahhüdünü kısmen veya tamamen yerine getirmemesine neden olacak ve bu suretle En Grup tarafından Sözleşme süresinin uzatılmasına veya Sözleşme’nin tasfiyesine neden olacak mücbir sebep halleri aşağıda verilmiştir. Bu hallerin, mücbir sebep sayılabilmesi için, En Grup’ dan kaynaklanan bir kusurdan ileri gelmemiş olması, taahhüdün yerine getirilmesini engelleyecek nitelikte olması, En Grup’ un bu engeli ortadan kaldırmaya gücünün yetmemesi gerekir.

7.2          Aşağıda tanımlanan haller Mücbir Sebep olarak değerlendirilecektir.

7.2.1. Olağanüstü tabiat olayları, zelzele, yangın, su baskını gibi doğal afetlerin meydana gelmesi,

7.2.2. İsyan, ayaklanma ve En Grup işyerlerinde taahhüdü önemli ölçüde etkileyen kanuni grev,

7.2.3. Harp ve abluka hali olması, kısmi veya genel seferberlik ilanı, (Normal dönemde yapılan sözleşmelerde mücbir sebep olarak kabul edilecek olan bu durum, bahsedilen aşamalarda yapılan sözleşmelerde mücbir sebep olarak ileri sürülemez.)

7.3 Mücbir Sebep halinin iki (2) haftayı geçmesi durumunda En Grup bütün hakları saklı kalmak kaydıyla Sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir.

8.            GİZLİLİK

8. En Grup’ a verilmiş ve verilecek olan her türlü bilgi, kişisel veriler diğer dokümanlar Müşteri’nin hiçbir şekilde çoğaltılamaz ve üçüncü şahıs ve/veya kurumlara dağıtılamaz.

8.2 En Grup işbu Sözleşme konusu işle bağlantılı olarak elde ettiği her türlü bilgi ve dokümanla ilgili gizlilik derecesinin gerekleri doğrultusunda muamele edecek ve Sözleşme’nin yerine getirilmesi amacı ile gerekebilecek haller dışında, Müşteri’nin önceden yazılı izni olmaksızın İşbu Sözleşme‘ye ait herhangi bir detayı ifşa etmeyecek veya yayınlamayacaktır.

9.            UYUŞMAZLIKLARIN ÇÖZÜMÜ

Taraflar arasında yapılacak sözleşmenin yorum ve icrasından doğacak anlaşmazlıklar karşılıklı müzakereler yoluyla halledilmeye çalışılacak, halledilmeyen bütün uyuşmazlıklara ise T.C. Ankara Mahkemeleri ve İcra Daireleri bakmaya yetkili olacaktır.

10.          SÖZLEŞMENİN YÜRÜRLÜĞE GİRMESİ VE SÜRESİ

 

10.1 İşbu Sözleşme Taraflarca imzalanması ile yürürlüğe girer. İşbu Yöneticilik Sözleşmesi bir (1) yıl süreli olup ilgili mevzuat hükümleri uygulanmak üzere …………. ile ……………. tarihleri arasındaki yönetim dönemini kapsamaktadır. Bu sözleşme süresi içerisinde firma ücret artışı yapmayacaktır. Sözleşmenin taraflarca sona erdirilmesine ilişkin herhangi bir bildirim yapılmaması durumunda, sözleşme kendiliğinden bir (1) sene uzar ve sonraki yönetim döneminde (% 10) ücret artışı ile sözleşme birer yıl uzatılacaktır.

10.2 İşbu Sözleşme Taraflarca …………… tarihinde (1) orijinal nüsha olarak imzalanarak yürürlüğe girmiş olup; ekler hariç dört (4) sayfa ve on (10) maddeden oluşmuştur.

EK A: En Grup ‘un yerine getirmekle yükümlü olduğu işlemler

EK-A: Kat Mülkiyeti Kanunu ile ilgili mevzuatta belirtilen işlerin görülmesi

EK B: Şirketin çalışma prensipleri

EK C: Tam Profesyonel Yönetim seçeneği için ücretlendirme

 

 

 

 

EK-A: En Grup ‘un yerine getirmekle yükümlü olduğu işlemler

EK-A: Kat Mülkiyeti Kanunu ile ilgili mevzuatta belirtilen işlerin görülmesi

Madde 35 - Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür.

a- Kat Malikleri Kurulu’nca verilen kararların yerine getirilmesi.
b- Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması.
c- Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi.
d- Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması.
e- Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması.
f- Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü.
g- Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesine yada bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması.
h- Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması.
i- Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi.
j- Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına, fakat anagayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması.
k- Kat Malikleri Kurulu’nun toplantıya çağrılması.

Diğer Bazı Görevler:

1.Yıllık İşletme Projesinin hazırlanıp onaylatılması.
2.Kolluk Kuvvetlerine oturanlar listesini muhtara onaylatarak vermesi.
3.Karar ve işletme defterlerinin yasal sürelerde tasdiki
4.Personel ile (kapıcı vs.) sözleşmeler yapmak.
5.SGK prim bordroları tanzim etmek çalışma bakanlığına işe başlayan personeli yasal sürelerde bildirmek.
6.Personel Kıdem tazminatı fonu oluşturmak.
7.Kaloriferci belgesi ve Asansör işletme belgesi gibi yıllık işlemleri takip etmek
8.Yangın söndürme cihazları ve baca temizliği gibi bütün periyodik bakımları yaptırmak
9.Giriş kapısına - ad soyadı ve telefonlarını yazmak
10. Apartman adına dışarıdan alınan hizmetler için sözleşmeler yapmak
11. Apartmanın 3. şahıslara vereceği hasarların tedbirini almak. (Örn. Kopan sıvanın düşerek arabalara zarar vermesi)
12.Apartman alacağının tahsili için  icra takibi yapılması gerektiğinde; şirketin kat maliklerini temsilen görevlendireceği, avukat vekâlet ücreti  şirket tarafından  karşılanarak, apartman kat maliklerinden icra vekâlet ücreti talep edilmeyecektir. Ancak icra takip masrafları  kat maliklerince  karşılanacaktır. Karşı taraftan tahsil edilen icra vekâlet ücretleri yönetici şirketin görevlendireceği  avukata ait olacaktır.

13.Apartmana haftalık periyodik ziyaretlerde bulunmak

14.İş güvenliği ve işçi sağlığı yasasının işveren yöneticiye yüklediği sorumlulukları yerine getirmek

15. Apartmanın ortak alan elektrik, su doğalgaz, aboneliklerini başlatmak

16.Kat malikleri kurulunun kararlarını, protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatların özetlerini kayıt ile saklamak

17.Karar defterini her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde notere kapattırmak.
 

EK-B: Şirketin çalışma prensipleri

 

1.Şirket çalışma günleri hafta içi olup Pazartesi, Salı, Çarşamba, Perşembe ve Cuma günleridir.

2. Mesai saatleri sabah 09.00 akşam 17.30 dur. Mesai saatleri içerisinde sabit hat ya da cep telefonlarından mesai saatleri dışında e-mail adresi ya da çok acil durumlarda whatsapp ya da kısa mesaj yoluyla bizlere ulaşabilirsiniz.

3.Apartman sakinlerinin birbirleriyle olan husumetleri, tartışmaları (gürültü yapmak, daire içlerinde yaşanan teknik aksaklıklar, aile bireyleri arasında yaşanan sorunlar, akli dengesi yerinde olmayan ve psikolojik sorunu olan insanların problemleri) yöneticinin görev ve sorumlulukları arasında yer almamakla birlikte bu konulara müdahil olup olmama durumu yöneticinin inisiyatifindedir. KMK bu sorunlarla ilgili yöneticiye/şirkete herhangi bir görev ve sorumluluk yüklememektedir. Bu tarz durumlar için her kat maliki ya da sakinin hukuki yollara başvurma hakkı bulunmaktadır.

4.Kat malikleri/sakinleri arasında yapılan dedikodunun muhatabı ve dinleyicisi yönetici değildir. Şirket/yönetici, psikolojik danışmanlık hizmeti vermez.

5.Hafta sonu binaya ait ortak alanlarda bulunan makine ve teçhizatlar da oluşacak arızaların giderilmesi tedarikçi firmalar da çalışmadığı için mümkün olmadığı bilinmelidir.

6.Kapıcının çalışma saati ve görev tanımı kapıcı yönetmeliği ve yönetici/şirketin yapmış olduğu iş sözleşmesinde yer almaktadır. 634 sayılı KMK’ya göre şirket/yönetici Kat malikleri ve sakinlerinin vekili sıfatıyla hareket ettiğinden mesai saatleri ve görev tanımı dışında 7/24 kapıcıdan hizmet bekleme hakkına sahip değildirler.  Mesai saatleri içerisinde kat malikleri görev tanımı dışında özel işleri için ve doğrudan kapıcıya talimat veremezler. Kat malikleri ve kapıcı birbirlerine hakaret içeren hitapta bulunamaz, birbirlerine darp edemez ve aile bireyleriyle bu şekilde muhatap olamazlar.

7.Şirket/yöneticinin 7/24 binada bulunma zorunluluğu yoktur. Tarafımızca belirlenen haftada bir gün belirlenen saat aralığında binanızda bulunulacak ve kat malik ve sakinlerinin talep ve önerileri dinlenecektir.

8.634 sayılı KMK’ya göre denetici ya da denetim kurulu yönetici ya da yönetim kurulunun amiri konumunda değildir. Yöneticiye herhangi bir konuyla ilgili talimat veremez. Denetici 634 sayılı KMK’da yer alan aşağıdaki görev ve sorumluluklara sahiptir.

1. Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.
2. Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve ana gayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir.(KMK 41. Madde)

 

EK C: Tam Profesyonel Yönetim Ücretlendirmesi

 

TOPLAM AYLIK ÜCRET ………….. TL. / KDV Dahil 

 

  EN GRUP YÖNETİM DAN. ORG. SAN. VE TİC. LTD.ŞTİ.                                  …………………………………………………………                                                 

                                                                                             

 

Yönetici Sözleşmesi